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[单位发布] 物管条例新出台,征求意见大家来;科学民主应时代,安居乐业行实在!

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发表于 2020-6-17 08:13:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
关乎每个人
你的意见很重要!!!
住宅物业管理事关千家万户
事关百姓民生
事关市域社会治理水平
事关城市文明程度
经广泛调研认证和反复修改
《泰州市住宅物业管理条例》
将于今年内制定出台目前条例相关内容正在征求意见
   《泰州市住宅物业管理条例(草案)》已于2020年4月23日经泰州市第五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议初次审议。会后,市人大常委会法工委组织有关方面对《条例(草案)》进行了修改完善,形成《条例(草案)》(征求意见稿)。

为了增强地方立法的民主性和科学性,提高地方立法质量,现将《条例(草案)》(征求意见稿)予以公布,征求社会各界意见。
如有意见,请于2020年7月10日前,以书面或者电子邮件方式反馈至泰州市人大常委会法制工作委员会。

联系电话:0523-86886575 ,86839561(传真)

电子邮箱:tzrdfgw@sina.com

地址:泰州市凤凰东路56号市人大常委会

邮编:225300




泰州市住宅物业管理条例(征求意见稿)
第一章  总则
第一条  为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条  本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理,适用本条例。
本条例所称住宅物业管理,是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,通过选聘物业服务企业或者自行对住宅物业管理区域(以下简称住宅区)内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和秩序的活动。
第三条  市、县级市(区)人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导,将住宅物业管理工作纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,实施网格化管理,建立住宅物业管理综合协调机制和资金投入与保障机制;鼓励采用新技术、新方法,提高住宅物业服务和管理水平。
第四条  市、县级市(区)住房和城乡建设部门(以下简称住宅物业管理主管部门)是本行政区域内的住宅物业管理主管部门,负责住宅物业管理活动的监督管理和指导工作。
发展和改革、公安、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、城市管理、民政、消防救援等相关部门按照各自职责,共同做好住宅物业管理相关工作。
第五条  乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内住宅物业管理活动的指导和监督,协助上级人民政府和有关主管部门做好住宅物业管理相关工作。
村民委员会、居民委员会对业主自治进行指导和监督,协助乡镇人民政府、街道办事处做好住宅物业管理相关工作。
推动在业主委员会、物业服务企业中依照中国共产党章程的规定设立党组织。
业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业等在社区党组织的领导下依法依规开展住宅物业管理活动。
第六条  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。
第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第七条  住宅区的全体业主组成业主大会。业主户数超过三百户的,可以组成业主代表大会,履行业主大会职责。
一个住宅区的业主代表一般不少于三十人,一名业主代表所代表的业主户数一般不超过五十户。每幢至少有一名业主代表。业主代表推荐办法应当在业主大会议事规则中规定。
第八条  新建住宅区符合召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议的,建设单位应当向住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处提出筹备业主大会的书面申请,并按照省有关规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。十人以上业主公开联名可以向乡镇人民政府、街道办事处提出筹备业主大会的书面申请。
乡镇人民政府、街道办事处应当在收到书面申请后,及时审核是否符合召开业主大会的条件,并核实提出申请的业主身份。符合条件的,乡镇人民政府、街道办事处应当在收到申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。
乡镇人民政府、街道办事处可以向不动产登记机构、户籍机构查阅、复制相关资料,不动产登记机构、户籍机构应当予以协助。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第九条  首次业主大会筹备组由乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会、建设单位、业主等方面代表组成。业主代表由乡镇人民政府、街道办事处组织业主推荐产生,并应当符合本条例规定的业主委员会委员的任职条件。建设单位不委派代表参加的,不影响筹备组成立。
筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主代表人数应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处指定人员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内,在住宅区内显著位置向全体业主公示成员名单。业主对筹备组成员有异议的,可以向乡镇人民政府、街道办事处提出申请,由乡镇人民政府、街道办事处协调解决。
第十条  下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)物业服务等级、项目、内容、标准和物业服务收费标准;
(六)使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;
(七)筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金;
(八)改建、重建建筑物及其附属设施;
(九)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配、使用;
(十)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
    业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十一条  业主可以采用集体讨论、书面征求意见或者在市物业管理公众服务平台上投票等方式表决本条例第十条第一款规定的事项。表决结束后应当形成书面文件,载明表决事项、同意票数、反对票数、弃权票数以及表决结果。
组织业主表决应当提前七日通过发送信息、电子邮件或者书面告知等方式通知业主。所需费用列入业主大会或者业主委员会工作经费。
第十二条 业主表决共同决定事项,由业主委员会或者村民委员会、居民委员会发起,或者经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,通过业主委员会或者村民委员会、居民委员会发起。
第十三条  业主委员会委员由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:
(一)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变房屋使用性质、违法出租房屋的;
(二)未按照规定或者约定交纳物业服务费用、汽车停放费、专项维修资金等相关费用且未及时改正的;
(三)本人及其配偶、直系亲属在本住宅区提供物业服务的企业担任负责人职务的;
(四)正在被依法限制人身自由,或者正在被执行刑事处罚的;
(五)有较重失信行为的;
(六)不适宜担任业主委员会委员的其他情形。
担任业主委员会委员后出现上述情形的,应当主动辞去业主委员会职务;拒不辞职的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。
社区党组织引导和支持业主中符合条件的党员积极参加业主委员会选举。
县级市(区)住宅物业管理主管部门应当加强对业主委员会的指导和对委员的培训。
第十四条  业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告住宅物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)督促业主按照规定或者约定交纳物业服务费用等相关费用;
(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集、使用;
(七)监督管理经营收益及其使用;
(八)协调处理住宅物业管理活动中的矛盾纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。        
第十五条  业主大会和业主委员会日常工作经费可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。
工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在住宅区内显著位置和市物业管理公众服务平台公布工作经费的收支情况,接受业主的监督。
第十六条  业主委员会在其任期届满三个月前,应当书面告知住宅区所在地乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会。乡镇人民政府、街道办事处应当指导、协助业主委员会成立换届选举小组,由换届选举小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成参照首次业主大会筹备组人员的构成。
第十七条  业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内,将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交村民委员会、居民委员会保管。
业主委员会不按时移交的,住宅区所在地乡镇人民政府、街道办事处、县级市(区)住宅物业管理主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的,公安机关应当协助移交。
村民委员会、居民委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的第一款规定的档案资料、印章、财物移交新一届业主委员会。
第十八条  住宅区具有下列情形之一的,所在地乡镇人民政府、街道办事处可以组织成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会的职责:
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立,经乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的;
(三)成立了业主大会但业主委员会半年以上不能正常开展工作,需要重新选举业主委员会,经乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
物业管理委员会由乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表组成。
物业管理委员会的人员组成,应当在住宅区内显著位置和市物业管理公众服务平台公示。
第十九条  物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间,乡镇人民政府、街道办事处对能够成立业主大会的,应当指导筹备成立;能够选举产生业主委员会的,应当指导选举产生。
物业管理委员会代行业主大会职责的,应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见,形成业主共同决定,并将共同决定在住宅区内显著位置公示。
物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,乡镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条   物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责,并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物,移交后自动解散。
物业管理委员会任期不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由乡镇人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。
县级市(区)住宅物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的监督和指导,督促其规范运行。


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 楼主| 发表于 2020-6-17 08:15:59 | 显示全部楼层
第三章  物业管理与服务
第二十一条  新建住宅区实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业,并与其签订前期物业服务合同。
投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的住宅物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。
前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,一般不超过三年。期满后业主大会仍未成立的,由建设单位继续委托物业服务企业管理。
前期物业服务合同未到期,业主大会选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。
第二十二条 建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。
第二十三条  建设单位应当在政府指导价范围内和物业服务企业签订前期物业服务合同,约定物业服务等级、服务项目、服务内容、服务标准和收费标准。建设单位与物业买受人签订的前期物业服务合同应当包含上述内容。
建设单位在销售物业时,应当向物业买受人说明前期物业服务合同和临时管理规约,并将前期物业服务合同和临时管理规约作为买卖合同的附件。
建设单位在办理房地产买卖合同备案时,应当同时将前期物业服务合同和临时管理规约报送备案。
已竣工但是尚未售出或者因建设单位原因未按时交付物业买受人的物业,前期物业服务费用由建设单位全额承担。
第二十四条  物业服务企业承接住宅物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并可以邀请物业所在地的县级市(区)住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处参加。
现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。
鼓励建设单位和物业服务企业在物业查验中,聘请第三方机构提供专业服务。所需费用在前期物业服务合同中约定,没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。
第二十五条  业主可以自行管理住宅区,也可以委托他人管理;委托物业服务企业提供物业服务的,一个住宅区应当选定一个物业服务企业。
除业主大会依法决定继续聘用原物业服务企业外,住宅区选聘物业服务企业应当公开招标。投标人少于三个的,应当依法重新招标;重新招标后投标人仍然少于三个的,可以协议选聘物业服务企业。
住宅物业管理招投标办法由市住宅物业管理主管部门制定。
第二十六条  从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业服务多个住宅区的,应当对各住宅区分别进行核算。物业服务企业可以将住宅区的专项服务业务委托给专业服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。
物业服务企业应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定以及行业规范,提供物业服务,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。
物业服务企业应当依法参与基层社会治理,履行综合治理相关责任。
第二十七条  业主委员会或者物业管理委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方权利义务、住宅专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等作出约定。
物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地县级市(区)住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处备案。
物业服务合同对全体业主具有约束力。
第二十八条  住宅区物业服务实行项目经理负责制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。除物业服务合同另有约定外,项目负责人只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并在住宅区内显著位置进行公示。
第二十九条  物业服务企业应当将下列信息在住宅区内显著位置公布,并及时更新:
(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话等;
(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
(三)电梯、消防、监控安防、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等;
(四)管理规约摘要信息;
(五)上一年度物业服务合同履行情况;
(六)物业服务费用收支情况、公共能耗费分摊情况、物业服务企业管理的经营收益收支情况;
(七)住宅专项维修资金使用情况;
(八)其他应当向业主公开的信息。
前款第一项至第四项应当长期公布,第五项至第六项应当每年公布一次,第七项应当及时公布。第五项至第七项公布期限不少于十五日。业主对公布内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。
第三十条住宅区内发生安全事故、自然灾害、公共卫生事件等突发事件时,物业服务企业应当立即采取应急措施,并向有关主管部门报告,协助做好应急救援和处置等相关工作。物业所在地县级市(区)人民政府应当给予必要的物资支持。
第三十一条 物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立前,普通住宅前期物业公共服务实行等级服务、等级收费。物业等级服务标准由市住宅物业管理主管部门制定;等级收费标准由市发展和改革部门会同市住宅物业管理主管部门制定。
业主大会成立后,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会根据本住宅区的实际情况和物业服务需要,参照有关主管部门制定的物业等级服务标准、等级收费标准,与物业服务企业协商选择物业服务等级、服务项目、服务内容、服务标准,确定具体的收费标准,并在物业服务合同中予以明确。业主大会应当邀请住宅区所在地的村民委员会、居民委员会参加协商,并接受其指导。
市发展和改革部门应当会同市住宅物业管理主管部门加强对物业服务内容、服务标准、收费标准的监督检查。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为被依法查处的,由住宅物业管理主管部门纳入失信企业名单并给予相应惩戒。
物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务企业在协商时参考。
第三十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。
实行包干制的,由业主向物业服务企业支付固定数额的物业服务费用,物业服务企业依照合同约定提供服务,盈亏由物业服务企业享有或者承担。
实行酬金制的,由业主委员会确定物业服务费用的收取和管理单位。收取的物业服务费用除支付物业服务企业的酬金外,其余部分用于物业服务合同约定的支出,由物业服务企业申请使用,据实列支,结余由业主享有,不足由业主承担。
实行酬金制的,物业服务费用应当单独列账核算,收入和支出情况每年公布一次。业主委员会可以聘请第三方机构对物业服务费用的年度收支情况进行审计。
第三十三条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主不得以未享受、无需接受相关物业服务或者物业服务企业未履行合同约定之外的服务等理由,拒绝交纳物业服务费用。
业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在住宅区内显著位置进行公示等方式,督促限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请调解、提起诉讼或者申请仲裁。对多次逾期拒不交纳物业服务费用的业主,依法录入市住宅物业管理信用信息系统。
房屋所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
村民委员会、居民委员会应当发挥人民调解委员会的作用,协调处理本社区内的物业服务费用收取等矛盾纠纷。
第三十四条 物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用等理由,减少物业服务合同约定的服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,阻碍业主进入住宅,以及实施其他损害业主合法权益的行为。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定,以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主委员会可以依法提起诉讼,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三十五条  业主大会或者业主委员会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估,并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。经评估,物业服务未达到标准的,业主大会可以按照合同约定更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的,业主大会或者业主委员会可以向所在地的住宅物业管理主管部门报告,由住宅物业管理主管部门录入物业服务企业信用档案。
第三十六条  业主大会决定选聘新的物业服务企业,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出住宅区,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:
(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;
(二)移交本条例第二十四条第二款规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;
(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;
(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
交接双方应当对住宅区内电梯、消防、监控安防等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方机构协助现场查验。
物业服务企业拒不移交第一款规定的资金、资料和物品或者拒绝退出住宅区的,业主委员会可以向住宅区所在地的乡镇人民政府、街道办事处和县级市(区)住宅物业管理主管部门报告,并可以向公安机关请求协助,也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第三十七条  住宅区内供水、供电、供气、通讯等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付标准与方式。未签订委托协议的,由专业经营单位自行负责相关工作,法律、法规另有规定的除外。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
未经供水、供电、供气等专业经营单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决,物业服务企业不得对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气。但是,可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。
第三十八条  对未实行物业管理的老旧住宅小区,市、县级市(区)人民政府应当制定改造规划和年度实施计划,完善公共配套设施设备,改善老旧住宅小区的综合环境和物业服务。
老旧住宅小区物业完成改造后,乡镇人民政府、街道办事处应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者实施自行管理。
实施自行管理的老旧住宅小区,乡镇人民政府、街道办事处在征求业主意见后,可以指定物业所在地村民委员会、居民委员会组织提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本物业服务,所需费用由全体业主分摊。
利用老旧住宅小区物业共用部位、共用设施设备经营所得公共收益,用于补贴物业服务费用。
第三十九条  市住宅物业管理主管部门应当建立物业服务企业考核和信用评价体系,定期组织考核,听取业主、业主委员会和村民委员会、居民委员会的评价意见,并将考核评价结果向社会公布。
考核评价结果可以作为物业服务企业信用评价和下一年度物业服务收费标准确定的重要参考。
考核评价办法由市住宅物业管理主管部门另行制定。


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第四章  物业的使用与维护
第四十条  住宅区规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的停车需要,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。车位、车库用于出租的比例不得低于总数量的百分之三十。
第四十一条  业主大会或者业主委员会应当制定住宅区公共停车管理规定,对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的行为进行规范。
住宅区内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
违反住宅区停车管理规定的,业主委员会或者物业服务企业可以请求公安机关协助处理。
第四十二条  业主委员会或者物业服务企业应当将住宅区内公共车位、车库的使用情况予以公示。公示内容包括可以使用车位、车库的总数,车位、车库使用信息等。
住宅区的公共车位、车库,应当向全体业主开放租赁,每个租赁期限不得超过三年,租金由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。
第四十三条  住宅区内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。
人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定用于该人民防空工程维护管理和停车管理的必要支出,剩余部分纳入住宅专项维修资金。
第四十四条  新建住宅区配建停车位,建设单位应当按照规划建设充电设施或者预留建设安装条件。已建住宅区内,经业主大会或者经业主大会授权的业主委员会同意,可以通过改造、加装等方式建设充电设施。
第四十五条  住宅区内禁止下列行为:
(一)擅自改变物业的规划用途、使用功能;
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(三)违法搭建建筑物、构筑物和其他工程建设;
(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(五)违反有关人均面积、使用功能等规定向多人出租房屋的;
(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
(七)违法燃放烟花爆竹;
(八)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;
(九)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
(十)将污水排入雨水管网;
(十一)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
(十二)擅自摆摊设点、占道经营,在共用部位堆放物品,无序停放车辆;
(十三)违反用电安全要求私拉电线为电动汽车充电,或者在楼梯间、楼道、门厅内违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车、电动三、四轮车充电;
(十四)擅自在公共车位上设置车位锁或者其他障碍物;
(十五)破坏或者擅自改变房屋外观;
(十六)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十七)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第四十六条  在住宅区内进行室内装修、制作家具以及室外修缮等,十二时至十四时、十九时至次日七时期间不得进行作业。在其他时间进行作业的,应当采取有效措施,避免或者减轻对周围业主造成环境噪声污染。
物业服务企业应当加强对装饰装修作业的巡查,对在禁止作业的期间进行产生环境噪声污染的装饰装修行为及时制止,无法制止的,应当及时报告公安机关。公安机关接到报告后应当依法处理。
第四十七条  物业服务企业应当对住宅区内的电梯、消防设施、监控安防等易发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查,发现隐患及时整改。
电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。
第四十八条  鼓励和支持业主为既有住宅增设电梯,改善居住条件。既有住宅增设电梯应当遵循业主自愿、政府引导、保障安全的原则。既有住宅经鉴定符合增设电梯条件的,方可申请。
既有住宅增设电梯,应当经本幢或者本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分业主的同意。
第四十九条  市、县级市(区)人民政府应当为既有住宅增设电梯设立一站式服务窗口,按照简化、便民、高效的原则办理相关审批手续。既有住宅增设电梯项目不需要办理规划选址、建设用地规划许可和用地审批手续。
房屋建设单位、村民委员会、居民委员会、业主委员会、物业服务企业和供水、供电、供气、通信等专业经营单位应当对既有住宅增设电梯给予协助和支持。
既有住宅增设电梯的实施办法由市人民政府另行制定。
第五十条 建设单位应当在申报办理工程竣工验收备案前,按照建筑安装总造价百分之一的标准交存物业保修金,用作保修期内建设单位未履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用。物业保修金不得纳入建设成本。
物业保修金交存期限为五年。保修期内出现物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期顺延至修复完成。
物业保修期内,物业保修金不足以支付物业维修费用的,建设单位应当补足;物业保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。
物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,具体的收取、使用和管理办法由市人民政府制定。
第五十一条  市、县级市(区)住宅物业管理主管部门应当建立物业维修保险机制,按照业主投保、企业参保、权责匹配、风险分担、维修便捷的原则,开展住宅物业共用部位、共用设施设备的维修保险工作。
第五章  业主共有资金
第五十二条  业主共有资金包括:
(一)实行酬金制的住宅区业主交纳的物业服务费用;
(二)业主依据业主大会决定或者议事规则交纳的费用;
(三)住宅物业共用部位、共用设施设备经营收益;
(四)住宅专项维修资金;
(五)其他合法收入。
第五十三条  除住宅专项维修资金外,业主共有资金用于下列支出:
(一)实行酬金制的住宅区的物业服务费用;
(二)业主大会和业主委员会工作经费、委员补贴;
(三)业主大会决定支出的费用;
(四)依法应当支出的其他费用。
业主其他共有资金应当首先用于补充住宅专项维修资金。
闲置的业主共有资金除依法购买定期存款或者国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。
业主共有资金监督管理办法由市人民政府另行制定。
第五十四条  住宅物业共用部位、共用设施设备经营收益应当单独列账,收支情况应当至少每年在住宅区内显著位置公示一次,公示期限不少于十五日,接受业主的监督。
住宅物业共用部位、共用设施设备经营收益的收支情况应当每两年审计一次。前期物业服务合同终止或者业主委员会换届、物业管理委员会向业主委员会移交的,物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当委托专业机构对经营收益的收支情况进行审计。审计结果应当在住宅区内显著位置公示,公示期限不少于十五日。审计费用从经营收益中列支。
第五十五条  住宅物业、住宅小区内的非住宅和与住宅楼结构相连的非住宅的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时交存首期专项维修资金。
已竣工验收并达到交付条件,尚未售出或者尚未交付业主以及其他属于建设单位所有的房屋,建设单位在办理房屋所有权首次登记前,应当将首期住宅专项维修资金先行交存至住宅专项维修资金专户。
住宅物业配置电梯的,建设单位应当在房屋交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入住宅专项维修资金管理。
已先行交存住宅专项维修资金的建设单位,可以在物业售出或者交付时向业主收取住宅专项维修资金,并向业主转交住宅专项维修资金专用票据。
不动产登记机构应当与住宅物业管理主管部门建立数据联网共享机制,用于住宅物业管理主管部门归集住宅专项维修资金。
第五十六条  住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
业主大会成立前,住宅专项维修资金由住宅物业管理主管部门代管。业主大会成立后,可以决定自行管理或者委托住宅物业管理主管部门代管。决定自行管理的,应当在银行设立住宅专项维修资金专户,接受市住宅物业管理主管部门的监督指导。
第五十七条  住宅专项维修资金的使用,经业主大会决定,可以在议事规则中约定采取默认表决或者异议表决的方式。表决住宅专项维修资金使用事项,应当以书面或者电子信息方式通知维修资金列支范围内的业主。
使用默认表决方式的,应当在通知中载明未按规定时间和方式参与投票的,视为同意。
使用异议表决方式的,应当在通知中说明持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。
第五十八条  住宅区内发生下列情形时之一,需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,业主委员会、物业管理委员会、相关业主、物业服务企业、村民委员会、居民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向住宅物业管理主管部门提出资金使用申请:
(一)外墙及其附着物存在脱落危险的;
(二)公共护(围)栏破损严重的;
(三)外墙、屋面渗漏的;
(四)公共排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;
(五)电梯出现故障的;
(六)消防设施出现故障的;
(七)其他危及安全的紧急情况。
住宅物业管理主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。
应急维修工程竣工后,申请人应当对应急维修工程进行验收,验收合格的,住宅物业管理主管部门按照有关规定从住宅专项维修资金中列支。业主委员会或者物业服务企业应当将使用维修资金总额以及业主分摊情况在住宅区内显著位置公示。
使用住宅专项维修资金维修的工程,申请人可以在合同中和施工单位约定质量保证金,保修期届满后未发生问题,应当返还质量保证金。在保修期内发生问题需要再次维修的,由施工单位承担维修费用。
第五十九条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;
(五)依法不得列支的其他费用。
第六十条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当组织业主按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。住宅物业管理主管部门应当向业主和业主委员会发出续交通知,业主接到通知后应当及时续交,未及时续交的,业主委员会应当予以督促。
未建立首期住宅专项维修资金或者应当交纳而未交纳首期住宅专项维修资金的,住宅物业管理主管部门应当通知业主在规定的期限内交纳。业主委员会应当予以督促。
业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳住宅专项维修资金的相关凭证。
业主拒不续交住宅专项维修资金或者经通知后仍然不交纳住宅专项维修资金的,业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
第六十一条  住宅物业管理主管部门应当完善管理制度,建立日常监督检查机制,保障住宅专项维修资金的使用绩效和安全。
住宅物业管理主管部门应当建立住宅专项维修资金日常查询制度,保障业主方便及时查询账户信息;及时向社会公布住宅专项维修资金年度报告,接受业主及相关主管部门的监督。
住宅专项维修资金由住宅物业管理主管部门代管的,应当依法接受审计部门的审计监督;由业主大会自行管理的,业主委员会应当委托专业机构对住宅专项维修资金的收支情况进行审计,审计结果应当在住宅区内显著位置公示,公示期限不少于十五日。


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 楼主| 发表于 2020-6-17 08:17:27 | 显示全部楼层
第六章  监督管理
第六十二条  市住宅物业管理主管部门履行下列职责:
(一)制定全市住宅物业管理相关政策并组织实施;
(二) 监督和指导县级市(区)住宅物业监督管理工作;
(三)统筹全市住宅专项维修资金的监督管理工作;
(四)建立健全物业管理培训制度;
(五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本;
(六)制定物业服务企业服务标准与质量考核和信用评价办法、住宅物业管理招投标办法;
(七)建立全市统一的物业管理公众服务平台和物业管理信用信息系统;
(八)指导行业协会制定和实施自律性规范;
(九)法律、法规规定的其他职责。
第六十三条  县级市(区)住宅物业管理主管部门履行下列职责:
(一)指导、监督乡镇人民政府、街道办事处开展住宅物业管理相关工作;
(二)指导、监督物业服务企业交接、物业承接查验和物业服务企业履约,并负责相关的备案工作;
(三)指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会筹建、备案、换届以及日常工作,组织开展业务培训;
(四)负责住宅专项维修资金的监督管理;
(五)负责物业管理相关参与主体信用信息的采集、复核和推送,参与对失信行为的惩戒;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第六十四条  乡镇人民政府、街道办事处履行下列职责:
(一)指导、协助和监督辖区内业主大会筹备、业主委员会选举,组织成立物业管理委员会;
(二)监督物业服务企业交接相关工作;
(三)建立由村民委员会、居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业以及相关部门参加的联席会议制度,协调处理物业管理重要事项;
(四)协调处理物业管理相关投诉和矛盾纠纷;
(五)协助、配合有关主管部门采集物业管理相关主体的信用信息;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第六十五条  村民委员会、居民委员会履行下列职责:
(一)指导和监督业主自治;
(二)建立物业管理相关投诉和矛盾纠纷调解机制,及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;
(三)参与监督住宅专项维修资金;
(四)法律、法规规定的其他职责。
第六十六条  市、县级市(区)相关部门应当依法履行职责,落实监督管理和执法管理进住宅小区的要求,做好下列工作:
(一)发展和改革部门会同有关部门负责物业服务收费行为的监督管理,落实实行政府指导价的服务收费标准定期评估调整机制;负责指导、支持住宅物业管理主管部门建立物业管理服务领域相关主体信用档案,实施守信联合激励失信联合惩戒;
(二)公安机关负责住宅区内的公共安全、公共秩序、租赁房屋等监督管理,指导住宅区内汽车通行、停放管理和停车位划定;
(三)自然资源和规划部门会同住宅物业管理主管部门负责住宅物业管理区域的划定;
(四)生态环境部门负责住宅区及其周边污染源的监督管理;
(五)城市管理部门负责违法搭建建(构)筑物、占道经营、破坏城市及住宅区容貌、占用和毁坏绿地和绿化、乱设摊点、乱设乱贴广告、任意弃置垃圾、倾倒污水以及违规饲养家畜家禽等行为的监督管理;
(六)消防救援机构负责影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务企业履行消防安全职责的监督管理;
(七)市场监管部门负责住宅区内电梯等特种设备安全、违法经营活动等方面的监督管理,依法查处物业管理中的价格违法行为。
第六十七条  市住宅物业管理主管部门应当会同相关部门,建立并推广使用市物业管理公众服务平台,用于业主电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等。
县级市(区)人民政府、乡镇人民政府、街道办事处应当建立和完善住宅物业管理矛盾投诉调解机制,鼓励、倡导当事人优先选择基层人民调解委员会解决物业纠纷。业主大会、业主委员会应当配合做好物业纠纷化解工作。
第七章  法律责任
第六十八条  违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十九条  建设单位有下列情形之一的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:
(一)违反本条例第八条第一款规定,未提出筹备首次业主大会申请或者未按照要求报送相关文件资料的,处一万元以上五万元以下的罚款;
(二)违反本条例第八第四款规定,未按照要求承担首次业主大会会议筹备经费的,处五万元以上十万元以下的罚款;
(三)违反本条例第五十条第一款、第三款规定,未按照要求交存或者补足物业保修金的,处二十万元以上三十万元以下的罚款。
第七十条  物业服务企业有下列情形之一的,由住宅物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:
(一)违反本条例第二十九条规定,物业服务企业未公布、公示物业服务内容等相关信息或者公布、公示虚假信息的,处一万元以上五万元以下的罚款;
(二)违反本条例第三十六条规定,物业服务企业未在规定期限内退出物业管理区域的,处五万元以上二十万元以下的罚款;
(三)违反本条例第四十五条第二款规定,物业服务企业对物业管理违法行为未予以劝阻、制止,或者未及时报告有关主管部门的,可以处一千元以上五千元以下的罚款;
(四)违反本条例第五十四条第一款规定,物业服务企业未将其管理的经营收益单独列账的,处三万元以上十万元以下的罚款;挪用经营收益的,没收违法所得,处五万元以上三十万元以下罚款。
第七十一条  违反本条例第四十五条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由住房和城乡建设、自然资源和规划、城市管理、公安、生态环境、消防救援等相关部门按照各自职责依法查处。
第七十二条  住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处、相关部门的工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本条例规定,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章  附则
第七十三条  本条例下列用语的含义:
(一)物业,是指房屋及其附属的设施设备和相关场地。
(二)物业使用人,是指除业主以外合法使用物业的单位和个人,包括但不限于物业承租人。
(三)业主共同决定,是指住宅区多数业主就某一事项达成一致意见。成立业主大会的,包括业主大会依法作出的决定和业主委员会根据业主大会授权作出的决定;未成立业主大会的,指占业主总人数和业主投票权数过半数的业主同意作出的决定。
第七十四条  非住宅的物业管理及其监督可以参照本条例执行。

第七十五条  本条例自()年()月()日起施行。

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