原创 大猫财经 2020-05-25 07:52:50
作者| 猫哥 来源| 大猫财经 两会上，总理又强调了一遍“房住不炒”，会下，大家纷纷向高房价开炮。 前两天，北京炒了一阵子的学区房，上千万买个老破小，终于官方看不下去了，21家房产中介被查处，全国也开始了一通中介专项整治。 全国政协委员、房天下的董事长莫天全也炮轰了高房价，“低收入人群无法负担高总价”，不过他最后的落脚点，指向了中介行业，“要预防部分城市逐渐形成的1中介机构高市场占有率的垄断格局”。 他举了北京的例子，最大的中介公司二手房市场占有率超过50%，有垄断的风险，有炒房的嫌疑。这话在说谁，大家心里都有数。 这都只是在声讨中介，有些地方更狠，中介被全行业“连窝端”了。 01 最近，河南永城，一个新的“中介单位”——永城房产信息中心挂牌成立了。 与一般中介不同，永城房产信息中心是由永城市房地产管理局主办的，说白了就是一个政府主导的中介机构。 谁跟他竞争呢？没有。 早在2018年，永城进行了一场打击“黑中介”的行动中，永城房管局公布了全市67家中介机构没有取得《房地产经纪备案证书》，成为名副其实的“黑中介”。 更惨的是，剩下的10余家“合法中介”在证书到期后，也没有拿到证，也就是说，全市的中介机构就成了“黑中介”。 
“拉黑”了市面所有的中介机构，官方自己下场了，永城房产信息中心就成为了永城唯一的“中介机构”了。 此前疯传的是，永城房产信息中心仅收取卖家50元的登记费，成交后收取1%的服务费，但是很快永城方面就发布了官方辟谣——信息中心是本着“房住不炒”原则，“为广大市民搭建一个买房、卖房、房屋租赁信息发布的免费平台”。 但实际上，免费的项目只有“发布信息、房源核验和资金监管”，根据永城本地论坛上流传出来的信息中心挂牌的收费标准，信息中心还是传统中介的模式，买卖佣金以房屋成交价为基数，买卖双方0.3%，也就是总共0.6%的佣金。 
当然，这个价格在0.5%-2.5%的中介收费区间里面，算是比较低的水平。永城二手房房价已经快7500元了，一套100㎡的均价房，佣金收入只有4500元，如果再加上贷款服务费、权证代办服务费、评估费，如果成交量过万的话全年收入也能过亿。 以前这钱被中介赚走了，现在，这钱进入了政府的口袋。 02 中介这个行当，历史也挺长的，汉唐就有，明清的 “宅行”已经开始专职做土地、房屋的买卖了。 而当代的房地产中介，是从1996年的《城市房地产中介服务管理规定》开始的，随着房地产的兴旺，中介这个行业发展越来越快。 
中介的本质其实就是撮合交易，消除更多信息不对称的情况，而且，中介相对比较专业，对政策信息了解比较全面，作为一个服务性的行业，成了市场中不能缺少的一个环节。 但是在运行了24年之后，中介这个行业的分化越来越严重，有人一月买奔驰，有人几个月拿基本工资，为了撮合成功，赚最高额的中介费，各种套路也就出现了。 “没有被中介坑过，都不算在北京漂过”，这话其实放到其他的城市依然适用。 2016年以前，被坑最多的是租房，假房源、坑押金，业务简单粗暴，技术含量不高； 坑租金成了行业必备技能之后，有些中介开始搞起了群租，提高单位面积效应，安全事故不断； 2016年之后，长租公寓火了，主流的技法成了租金贷了。 在高潮的时候，房源是你挣我抢，房租是节节攀升，等他们撑不下去了，被坑的人一大堆。 武汉的信诚基业倒了，受害者数百，遍及武汉三镇；杭州鼎家倒了，4000租户踩雷被贷款；北京的昊园恒业倒了，坑了数万北漂青年。而统计内的25家长租公寓倒闭，最后坑了数十万的房东和租客。 这么多年了，中介行业一直是整顿重点，像去年北京一共查处违规房产中介公司221家，受害者可以说是遍布北京城。 03 当然，现在很多中介是看不上租房业务的，他们更喜欢卖房，因为更赚钱，可以用的手段也更多。 在不少中介手里，挂牌的房源中，都是半真半假，假房源的价格通常都是低于市场价十个点左右。目的是吸引客户，毕竟捡便宜的事情，大家都想干，但是客户一旦到了看房的阶段，你盯着的那套房一定是买不到的，不是不卖了，就是已经卖了，然后手里真房源才能闪亮登场。 到了带看阶段，一套房子可以两边忽悠。 因为，一个小区里面，对自己房子行情最熟悉的，肯定不是业主本人，而是小区周边的中介。 买房的有意向却定不下来，好办，找人来看，制造房子抢手的假象，顺带着敲敲边鼓，“你不买可就别人买了”、“今天不买，明天就涨了”。“上涨预期”是很厉害的手段，你越紧张，中介就越有可能卖出高价。 而对于着急卖房的人，中介也可以通过各种手段让你不断压价，要不没人看房，要不光看不买，反正最后都逼迫着业主主动降价。 很多大中介挣钱最多的环节不是佣金提成，而是利用信息优势炒房。像猫哥的业主群里，一个月时间里，同样的户型一个买房的花了1050万，一个卖房的却只卖了880万，他们通过的都是一个中介公司，这里面可操作的空间可不小，比如，先趁你着急卖房低价收房，然后高价售出，这可比挣佣金爽多了。 一手托两家，双方通吃，只要能成交或者高价成交，赚的就不少。比如中介费，有的是暗地里收双方费用，也有直接明码标价式的双方开价，没有遮掩。 如果在限购城市，中介还热衷于做符合限购政策的“假材料”来达成买房的目的，当然，这些材料都是收费的，像西安这样的城市，6000到1万就能搞定，为了促进成交，这些中介啥都敢干。 04 而中介最令人不满的地方，恐怕还是被认为是炒高房价的推手。 在永城取消中介前，永城的市民就已经向中介喊话了，“炒房团的中介们，能不能别把房价抬太高”。 
作为商丘市代管的县级市，永城的二手房房价，涨得比商丘市本身还要狠，商丘均价5903元，而永城已经高达7417元，谁看不都得倒吸一口气。 
但是房价高涨这事儿，中介需要背锅吗？可能要。 虽然全国各地房价有所不同，但是不少中介对于炒房这事儿还是非常热衷的，因为成交价越高，拿到手里的提成就越高，在一线城市里面，一套房产生的中介费用，高达数十万。 还记得当年的那个网红户型“跑道房”吗？在前一阵子热播的电视剧《安家》里面，类似的户型被女主角卖出去了，当然卖出去的原因也不是靠户型，而是靠装修和情怀。 但是很多人的疑问是，一套430万的房子，那么长的过道，房似锦在说“我觉得这个过道其实并不浪费面积”的时候，良心会不会痛？ 
这不是什么诛心之论，因为，都是套路，而电视剧里面只是艺术创作，现实可能更加残酷。 中介们青睐独家房源，一方面独家房源可以是中介机构的最佳资源，而且佣金也比较高，而另一方面，独家房源方便炒。 有的中介会和业主商量，将业主认可的挂牌价基础上再提高一点，中介负责将房子卖出去，烂户型装修好了，讲点故事，同样能卖高价，中介费照赚，而比原价格高出来的部分，双方按比例分成，这算是中介与业主的合谋了。 对于那些市场占有率高的中介，理论上确实可以决定某些小区的租金价格和房价。 05 为啥中介为了促成成交啥都敢干呢？ 因为交易通常都很隐秘，很少被抓到了，即使被抓了，也只是罚款了事，靠自律？那中介还咋吃饭啊。 所以，永城市取消中介，全国一片叫好。 但其实，永城的“公办中介”还是缺少根本性的变化，很多人担心，现在是“免费”或者“低价”，未来呢？ 这不是一个本该市场化的行业所希望看到的事情，只是很多从业者搞得太出格了，如果永城的方案被很多地方效仿，那这样的国进民退会带来什么样的变化还真不好说。 比如，房地产中介这个行业虽然门槛不高，但是你要不懂的话还真的是很麻烦，很多环节完全搞不懂，费时费力还有可能掉坑里，很需要一些专业的指导，政府出手干这事，服务能力和效率都是个考验。 如果政府出资成立官方背景的公司与市场其他参与者展开竞争也无可厚非，但先把全行业清理掉再搞个一家独大的公司出来，消费者未来连选择的权利都没有了。 中介该怎么搞？各种观点都有，欢迎大家说出你的看法。
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发表于 2020-5-25 17:35:51
